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                                                                      发展商装修“减标”不容忽视-温州新闻综合频道

                                                                      2020年01月23日 18:26 来源:温州新闻综合频道 编辑:网投网app

                                                                      网投网app

                                                                      【状元锡安首秀】

                                                                      【验收流程】信息化管理房企交付前自验预控机制更加成熟

                                                                      广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则表示△,收房过程中比较突出的问题一个是观感问题□,一个是使用功能问题♂▽☆。验收过程中每一户都涉及或多或少的问题□,主要是外观质量和使用功能方面∟◇,比较严重的水电问题很少见﹡△♀,对日常生活造成严重影响的问题比较少见↑∴∴。工期和质量管控是造成质量问题的最主要原因∵。相对而言♂♀,对品质口碑比较关注的大品牌发展商的物业交付质量更高⊙〇?,从区域来看⌒,位于维权意识比较高的一、二线城市的项目△♀,整体交付质量更高∵⌒﹡。不赶工的项目比赶工的项目交付质量更高♂∴▽。

                                                                      值得关注的是π⌒,房企的验收标准和验房师的验收标准也存在着视角上的差异┊。比如∵π,房企标准有要符合《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划条例》建筑工程规划类的标准⌒﹡∵,达到《建筑工程质量管理条例》等竣工验收、环保、消防、水电验收的标准♀。验房行业采用的核验标准主要是国家的强制标准∴⊿♂,建筑装饰装修规范┊,合同交付标准等⌒﹡〇。楼地面工程主要采用的验收标准是《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)☆☆∴,墙面及天花工程采用《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)┊,电气及灯具安装工程采用《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303-2015)π〇♀,给排水及洁具厨具安装工程采用《建筑给水排水及采暖工程施工质量查验规范》(GB50242-2002)?∵◇,其他还有《民用建筑设计通则》( GB50352—2005)、《住宅设计规范》(GB50096-2011)等﹡。

                                                                      网投网app

                                                                      工程视角会更多关注基于产品本身的缺陷〇∴,比如是否漏水??,对人的需求的层面关注稍弱⊿♂。工程标准考虑的是设计图纸是否由设计院审核通过⌒┊,获得国家规范验收通过♂,获得各种标准合格证△⊙▽,就是达标的☆△。验房师的验房标准更多从使用需求出发﹡﹡。

                                                                      业内人士表示∵,尽管不少房企也在质量管控过程中做了很多工作π∟,不过房屋的整个建造过程中涉及环节和内容众多┊﹡▽,且多是非标准化的手工作业♂∵⌒,因此依然难免存在各种各样的问题⊙♂☆,在收房过程中的后续服务则显得更加重要⊙∵⊙。

                                                                      时值年底☆,大批物业进入交房阶段∟↑,据不完全统计数据显示⊙,下半年广州楼市交付项目超过120个⌒⌒,仅2019年12月交楼的项目就超过60个⌒。这些项目的交付情况如何⊿〇,交楼过程中容易出现哪些问题▽↑▽?广州日报特别征集年底收楼的业主□♂,由记者和专业验房人员陪同他们收楼♂,通过视频测评体验式报道栏目“广州日报37度测评”予以记录呈现⊿。活动吸引了众多读者报名参与△〇♀,甚至有不少省内其他城市的业主报名⊿〇〇,但能直接参与活动的读者毕竟是少数△,在整合了采访数据、收房业主诉求以及验房师和业内人士的各种意见后♀♂?,现特别推出《2019广州新盘收楼质量测评报告》∵┊﹡,为收楼和准备收楼的业主以及业内人士提供更详尽的行业状况展示?□。

                                                                      【焦点问题】材料减标降档成为行业潜规则材料品质的问题是更难解决的问题∵♂。比如地砖本身不平整∵⊿,无论怎么施工也难以平整▽♂。

                                                                      网投网app

                                                                      有业主为此打官司?⊿,但诉求没有获得法院支持□♂▽。也有业主组团与发展商谈判┊▽,获得一定程度的改进◇◇。

                                                                      碰到这样的问题♂,对于小业主而言∵△↑,很难在收房过程中维护自己的利益∟♂↑。即使通过肉眼观察能明显看到材料品质、装修档次与当初样板房的差别∟,也因为在合同中对于各部分的材料▽∵,比如多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材∟◇♀,没有明确∟∴□,也没有相应的名称、规格、型号、等级的确定□,在维权过程中难以获得支持∵。

                                                                      网投网app

                                                                      这些品牌房企在交房过程中的做法非常值得行业内学习◇┊♀,也有助于提升整个行业的质量水平∟⊿△。具体而言∴,其做法是┊♂,改变以往的工程标准视角〇⊿,根据以往交楼后评估、客户投诉、缺陷、客户调研等反馈信息﹡?﹡,建立起项目全周期风控机制⊿◇〇,梳理出客户敏感点清单☆┊△,从审图到交付全程介入⊿??,将交付风险控制动作前置▽,制定从设计-销售-建造-交付各阶段内部风险检查标准□,并由专人一项项做排查♀▽π。在交付给业主之前通过分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段△,发现缺陷-跟踪整改□?。虽然每家房企的做法有一定差别〇,不过模拟验收一般会有两到三轮▽⊿♀,第一轮主要是排查缺陷↑﹡,第二轮复验整改情况↑♂,同时进行装修效果全面普查及水电测试□?,有的还会进行第三轮再查验∵◇◇,包括细部收边收口全面普查⌒♀♀,卫生观感等☆。

                                                                      网投网app

                                                                      【验收质量】户内门问题占比超三成从征集到的参与收楼验房活动的业主信息来看﹡◇,广州区域收楼项目主要集中在天河、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等区域▽〇┊,以大型品牌发展商开发物业为主∟π☆。总体而言?π☆,本次参与验房的单位基本没有大的质量问题↑∴。以验房师现场验房的统计结果来看π,主要问题集中在墙面、地面空鼓、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺比较粗糙等小问题??↑,最严重的是有部分单位出现墙角渗水问题♀⊙∴。

                                                                      记者在记录收楼测评的过程中就见到有楼盘一千多户集中交楼♂⊙,两百多户选择了同一家验房机构来验房⊿☆。莫华芬也认为∟,验房行业的发展越来越快速⊿☆,选择验房师验房的业主也在持续增加∴↑〇,尤其是维权意识比较明显的一、二线城市业主♀?〇。业内人士表示⊿,这与整个市场大环境相关♂▽□,房地产行业的持续调控▽,让房地产行业的利润在下降〇┊□,快周转模式成为不少发展商的选择♂,在快周转的状态下∴,品质控制常常难以保障⌒⊙,也就容易爆出质量问题♀,业主收楼时缺乏专业的知识和维护自己权益的凭证∟▽☆,就会找专业验房师提供帮助〇∵。

                                                                      【记者观察】服务质量水平关系到收房体验在营销阶段对项目“包装”得太美好♀,往往会导致业主对项目预期过高⌒?∵。到了收房时▽﹡,现实和理想一对比□,就产生巨大落差△?,这也成为质量投诉中的热点⌒⌒。为避免这个问题▽♀,除了要规范销售承诺外⊿⊙↑,从开盘到交付这段时间⌒,也越来越受到关注和利用☆□﹡,不少房企的客服部门在想办法增设渠道连接业主↑,让其对项目有比较理性的认识◇。比如通过信息推送↑♂〇,将工程进度、房子实际场景等传达给到业主?⊿◇,开放工地邀请业主参观△,或是通过新技术体验VR看房∟⌒∟,让其对产品和服务有较为实际的了解♀⊙◇。

                                                                      【验收标准】工程验收标准与用户视角错位赵太宇表示△◇,从2017年开始♂,在收楼过程中愿意和聘请验房师收楼的业主越来越多?⊙﹡,目前在不少大规模收楼项目中↑⊙↑,超过一半的业主会找验房师验房┊。

                                                                      行业内关于交房质量的管控的做法和方式正出现明显分化⊿┊?,形成不小的差距↑。事实上〇⊙,目前一批品牌房企已经建立起全面的风险预控机制♀∴┊,从整个开发流程入手?,规避不必要的缺陷π∵▽,来提升交房体验感□。在参与收楼测评的项目中?⊿,就有不少在交付给业主之前就已经进行过自检和维修整改♂⌒,因此业主收楼时发现的问题和需要整改返修的项目就大幅减少?。

                                                                      值得关注的是♂∴┊,这几年〇,由于土地成本以及市场调控等方面的影响∴⊙⊿,结合利润考虑▽〇,不少发展商在交付房屋上采用了“减标降档”的方式□,把装修标准减下来♂,把材料档次降低□,能省的地方则省?∟┊,看起来差不多的材料选择等级更低价格更便宜的♂△,成为行业内的潜规则∵〇。这也是验房师们通过验收发现工艺缺陷☆,以及对比购房合同中关于房屋装修标准、户型平面图的内容▽,比如约定的品牌、规格型号、是否货不对板等得出的结论♂▽。

                                                                      网投网app

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                                                                      因为标准的不同◇,验房师验出的一些结论也并不都受到发展商认可△,比如空鼓、木地板松动◇,墙面和门窗的观感瑕疵∵♂。从用户角度出发的设计缺陷⌒∵,如淋浴门开门会撞到马桶⊿,入户大厅的开关安装到入户门的背后↑,生活阳台门太小洗衣机无法通过等尺寸不合适问题♂π,防盗安全设计等⊿♂∵,因为关于这些并没有强制的规范⊿◇⊿,只有达到使用功能要求的粗放型规定﹡□♂。一些影响客户使用功能的问题⊙⊿☆,在相关规范、合同约定中是没有的∵,但验房师也会当做质量问题提出来◇♂。

                                                                      啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示〇◇,验房过程中发现的房屋质量问题主要是两种类型∴♂,一种是房屋材料材质本身的品质问题∵☆♂,一种是施工工艺质量问题♂,比如瓷砖、地板、门的安装问题♀﹡。数据显示□,精装交房业主反馈问题TOP10中↑∟,户内门问题占比达31%⌒∵,墙面问题占比18%◇□〇,涂料问题占比10%◇﹡,入户门、天花问题占比均为8%⌒﹡,地砖、木地板问题占比则为5%左右∟∵┊。其中门窗出现问题主要为开闭不顺畅、破损变形、安装、划伤划痕等♀,占问题总数的近半☆┊,多数因保存或安装不当导致□⊙☆。墙面问题则主要集中在空鼓问题上☆∵⌒,占比高达近60%∟□⊙。空鼓通常是施工过程中处理操作不当引起的⊿△⊙,比如墙面粉刷前没有将墙面的粉尘杂物清理干净〇♂,粉刷前没有给墙面浇水淋湿π⌒⊿,墙面粘合度降低而出现空鼓↑┊⊿,或是涂料配比不当∴◇♂,水泥量过多等﹡﹡。

                                                                      以融创为例来看□△⌒,2019年其华南区要交付物业达到1.7万套⌒〇♀,已成功交楼1.2万套♂π。据融创华南区集团客户服务关系部负责人介绍∴,其交付前进行的“一户一验”第一关就是进行水电查验↑﹡。水电铺装工程如同房子的血脉▽☆,是家庭装修中的灵魂↑▽,关系到居住的舒适度及安全性▽。在房企自检阶段的核验主要要做的是◇π∵,工程师全方位检查测验房屋的防水、给排水、电路情况☆。包括48小时闭水测试、24小时淋水试验、强弱电线路检测等⊿↑□,其次则是功能及观感质量检查◇。包括墙面空鼓、开间、进深、净高及使用面是否合乎标准⊿♂,即使门窗开关灵活度等细节也在核验内容中∟。事实上﹡﹡?,这部分和验房师的查验有很多是一致的内容♂♂。

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                                                                      据“阳光家缘”网数据显示♂,2017年全年广州一手住宅网签套数是89859套∟☆,以目前两年左右的交楼时间来测算∟〇,预计2019年交付的单位至少也有8万套左右↑⌒。从本次收楼测评的结果来看〇◇,基本没有涉及到结构、水电等方面的重大质量问题☆,多是施工工艺等小问题﹡π∟。在目前房企控成本快周转的大背景下⊙♂,交房质量成为影响客户满意度最关键的一环♀〇。交付好∵∟,房企口碑好﹡,对后续营销也是助力;交付差⊙,很可能演变成品牌危机事件♀┊。交房即维权的状况近年已经出现不少□,就连一些口碑不错的房企♂⊿π,都在交房过程中出现过问题♀∵,影响了声誉⊿。采访中⌒∵,不少房企对交付话题还是有些回避〇⊿▽,也可见对交付问题引起的反应心有余悸◇↑﹡。不过〇▽,也有房企非常大方愿意展示收房流程π┊□。

                                                                      网投网app

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